林龙安“另类”打法谋局禹洲地产千亿规模

摘要: “2017 年中期业绩公布之后,林龙安将销售数字提高至400 亿元。现在林龙安想让市场对禹洲地产的标签增添一些内容,于是2017 年禹洲正式吹响了千亿战略的号角。

09-12 05:58 首页 中国房地产报



中房报记者  周翔宇  北京报道



从禹洲集团位于上海浦东金桥的集团总部25楼落地窗向外看去,18点的上海暮色将至、华灯初上,这是浦东金桥区域商业最集中的区块之一,也是禹洲地产最早进入上海的区域。


“这一片区域中禹洲自持的比例比较高,没有太多住宅,按照当时的地价计算现在已经翻了好几倍,但是当时也没太考虑规模问题,禹洲地产更看重的是经营效益。”一位禹洲地产的负责人告诉中国房地产报记者。


但长袖善舞的利润率并不是媒体最关心的内容,禹洲地产上海业绩会发布上,禹洲集团创始人、董事局主席林龙安太平绅士被问得最多的问题事关企业规模。半年之前,禹洲地产将2017年的销售目标定在300亿元,半年之后,林龙安将这个数字提高至400亿元。


现在林龙安想让市场对禹洲地产的标签增添一些内容,2017年禹洲正式吹响了千亿战略的号角。从目前的规模来看,禹洲地产已经是中国房企40强。这是一个有意思的阶层,在其上方聚集着一批新生闽浙房企力量,滨江、祥生、融侨,其后则是虎视眈眈同样剑指千亿的佳兆业、越秀等。




“另类”的禹洲



福建惠安出生的林龙安与闽系地产商们有着相似的前半生创业轨道,闽商则是一个特殊的群体,他们常常以家族为创业单位,坚韧不拔的性格与与生俱来的商业嗅觉成为这些创一代们共同的标签,不过在政商的距离把握和企业传承上的模棱两可,又让这一群体陷入集体的迷惘。


如今他递出的名片上的称谓已经是林龙安太平绅士,在给自己的身份打上更多的香港标签同时,现在林龙安所做的事情是让这家企业“更符合一个在香港上市公司和现代企业应该有的样子。”


事实上,与内地房企的特征不同,香港开发商通常拥有较低的负债率和较高的派息率。虽然在销售规模上内地的房企早已超过“前辈”,但是不追求规模,努力经营着自己“一亩三分地”的香港模式依然活得精彩。


从半年报数据看,这家中型规模的闽系房企财务状况不错。截至2017年6月30日,禹洲累计合约销售金额约为214.8亿元,同比上升66.9%;毛利约为23.9亿元,较2016年同期上升77.51%;净负债比率为72.61%,平均融资成本为5.99%。


经营利润大幅增长,禹洲地产决定今年上半年将更多核心利润进行派息。半年报显示,禹洲地产每股基本盈利为人民币20.57分,拟派发中期股息每股8.5港仙。“禹洲的毛利率连续12年保持在30%以上,今年上半年这一数字为32.95%,远高于行业平均水平,未来投资者将会持续分享禹洲地产成长收益。”禹洲地产执行总裁蔡明辉告诉中国房地产报记者。


“慷慨”的派息与开发商在投资者心中普遍“铁公鸡”的形象多少格格不入,从房企角度来说,更多人认为将利润换为土地投入到未来的发展中将对企业的市值起到最直接的推动上涨的作用,这种作用通过股价的形式反馈给投资者,这就是规模的作用。


林龙安并没有否定规模的作用,事实上在机构对房企的评级中,土地储备正在被放到与盈利能力一样的地位上,后者展示的是企业现在的赚钱能力,而土地储备预示的是未来。因此,在积累了足够的赚钱“经验”后,禹洲地产开始提速。




向并购要规模



蔡明辉给记者算了笔账,目前禹洲地产55%的土地储备集中在了上海、苏州、杭州、南京、合肥这五座目前中国房地产市场最热的一二线城市,按照集团目前2000亿元的总货值计算,这些城市测算货值也有将近800亿元左右。


“这些优质的土地成为禹洲地产冲击千亿的保证。”蔡明辉认为。


步调起得很高,但是想在竞争激烈的长三角片区分得一杯羹并挖掘长期价值,禹洲地产从已有的拿地势头来看并不占优势。


6月机构发布的一份5月上市房企拿地情况的统计数据,上市房企在长三角地区的拿地次数占到了整个5月份房企拿地总次数的三分之一。这些房企中不乏万科、碧桂园、中海等千亿“集团军”,但鲜见禹洲身影。


避开领头羊房企拿地锋芒,禹洲地产的战略是绕道“并购”战场开拓新的土地储备。


中国房地产报记者统计相关资料发现,截至今年7月31日,禹洲地产通过公开招拍挂和并购方式共获得了10个地块,新增土地储备建筑面积总计为110万平方米,“并购是降低土地成本的手段之一,目前禹洲1/3的项目为并购所得。”林龙安表示。


与禹洲同时在强调规模的还有阳光城、时代地产、旭辉等,他们都将千亿作为自己的一个阶段性目标。事实上,任意一家50强房企,如果想要短期内冲击千亿元,其实都不是难事。只要舍得放弃利润,放大杠杆,单纯追求规模。


林龙安将未来的禹洲地产的千亿规模形成为一个身材匀称的壮小伙,就禹洲本身而言,规模之外,项目品质、融资能力、分红能力这些才是禹洲地产的核心竞争力。“规模不是目的,是实现更多利润的通道。”蔡明辉认为。


横向来看,禹洲地产是千亿元规模目标房企中融资成本较低的一家,统计期内,禹洲地产期内加权平均融资成本5.99%。


从国内经验来看,销售规模和土地储备才是评级机构给予增持的最佳理由,更好的评级往往意味着低息的融资成本。但去年标普、穆迪和惠誉这三家国际评级机构相继下调了多家中国房地产开发商的评级,理由是这些企业过度重视销售。


除去阴谋论的因素,这些海外评级机构让国内开发商开始认识到规模与盈利的平衡性的重要,而在禹洲地产中期业绩会之后,8月29日,标准普尔(“标普”)上调评级,其长期企业信用评级由“B+”上调至“BB-”,展望为“稳定”。




“千亿之后我们要缓一缓”



2017年禹洲销售额有望突破400亿元,将实现70%以上的增长,禹洲在未来的3年里要冲击千亿,就必须保持年复合增长率不低于50%,从现有的发展速度来看实现这一目标成为大概率事件。


“客观来讲,这一时间区间内禹洲的利润率可能会适度调低,但依旧会保持在行业较高位水准。3年之后,当禹洲达成千亿目标,企业规模维持在1000亿元到2000亿元之间时,禹洲将适度放缓规模扩张的速度。”林龙安告诉记者。


林龙安的决定是基于对当下中国楼市宏观调控的预判,“此轮调控在未来常态化是大概率事件。但是未来一二线核心城市对于住宅市场的刚需和改善型需求,依然存在巨量空间。”


一手紧跟国家政策,从对未来市场的预判中发现大势;另一手将赌注压在内地房地产市场的增量需求,禹洲地产的两手准备的核心是守住企业的核心竞争力——人。


早在4年前,房企的高层面已经开始意识到房地产下半场的竞争核心在于“人”。


2013年前后,万科、碧桂园、恒大等领头,众多房企出台各自的人才激励政策用意“收买”人心,如事业跟投制度、合伙人制度、股权激励计划等。


蔡明辉认为,从激励周期而言,3年太短,7年以后又太长,因此禹洲采取了“357”兑现机制。“357”兑现机制是指获得禹洲期权的中高层,工作满3年之后可以兑现第一年所获期权的40%,第5年可以兑至60%,第7年可以兑现至100%。


“实行期权激励计划后,由高管发现拿到期权的溢价空间早已高过他的工资薪酬体系。目前期权在央企实现困难,在禹洲357期权机制中,管理者与公司同甘共苦,随着年份增加,收益将成边际收益递增”,蔡明辉告诉记者,“此外禹洲地产也正在逐步推进跟投制度,集团希望以多元的激励方式实现员工忠诚度和企业发展速度的双赢。”




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